El más reciente informe del Monitor de Desarrollo Territorial -MDT- de Arteaga Latam (2025) encendió una alerta silenciosa: en cuatro de cada diez municipios del país cayó el recaudo del impuesto predial y la sobretasa ambiental entre 2015 y 2024. En términos reales, 417 municipios (39 % del total analizado) redujeron su capacidad para generar ingresos propios. En departamentos como Boyacá, Huila, Tolima o Casanare, más de la mitad de los municipios experimentaron una disminución en su recaudo (Arteaga Latam, 2025).
La caída no solo refleja una menor capacidad administrativa, sino una pérdida estructural del músculo fiscal local. Mientras el debate nacional se concentra en el déficit del Gobierno Central, las finanzas territoriales enfrentan una fragilidad igual o incluso mayor. Las cifras nominales pueden parecer alentadoras —porque crecen con la inflación—, pero, ajustadas a precios constantes, evidencian un deterioro sostenido que amenaza la autonomía y la capacidad de inversión de los gobiernos locales. Dicho en términos simples: hoy, con más dinero nominal, se puede hacer menos que antes.
El problema de fondo radica en el modelo de financiamiento territorial, que históricamente ha descansado en tres pilares: el impuesto predial, el impuesto de Industria y Comercio (ICA) y las regalías. El primero depende del valor y uso del suelo, de la densidad urbana y de la aglomeración económica; el segundo está estrechamente ligado a la dinámica productiva y comercial de los municipios, siendo la fuente que mejor refleja la vitalidad empresarial y el empleo. Y las regalías, si bien han aportado recursos significativos para la inversión pública, son volátiles y finitas, además de que no siempre se han invertido estratégicamente para diversificar las economías locales o crear nuevas fuentes de ingresos.
En los municipios con mercados inmobiliarios y empresariales activos, el predial y el ICA avanzan a buen ritmo. Pero en la mayoría, el rezago catastral, el débil tejido empresarial —mucha microempresa y poca formalidad— y la baja cultura tributaria los mantienen atrapados en la escasez. Según el MDT (2025), aunque los municipios con buen desempeño sostienen el avance agregado, el 39 % que retrocede apenas representa el 5,8 % del recaudo total, una participación que ha caído tres puntos en la última década.
Esta asimetría fiscal profundiza la brecha de desarrollo territorial. Los municipios más pobres dependen cada vez más de las transferencias del Sistema General de Participaciones (SGP), que, aunque tienen la esperanza que estos aumenten con el Acto Legislativo 003 del 2024, su implementación dependerá que se radique y apruebe la Ley Orgánica de Competencias, algo que aún está por verse.
Y aunque las regalías han permitido financiar infraestructura y programas sociales, no reemplazan una base fiscal sólida ni garantizan flujos recurrentes de ingresos propios. Por su parte, la Nación enfrenta un déficit estructural que en 2024 cerró en un 5,3 % del PIB, según el Marco Fiscal de Mediano Plazo (Mfmp) (Ministerio de Hacienda, 2024). Ambos niveles padecen, en últimas, el mismo mal: gastar más de lo que pueden financiar, uno por insuficiencia tributaria y otro por rigidez institucional.
No es solo el recaudo
La solución, sin embargo, no pasa únicamente por aumentar impuestos. Los municipios deben mirar más allá del predial y del ICA y comprender que la sostenibilidad fiscal también depende de aprovechar mejor sus activos y dinamizar sus economías locales. Miles de municipios poseen terrenos, edificaciones o lotes subutilizados que podrían transformarse en fuentes de ingreso, apalancar proyectos de renovación urbana o respaldar esquemas de financiamiento. Hoy, sin embargo, esos bienes representan menos del 2 % de los ingresos propios municipales, una cifra marginal frente a su potencial (CGR, 2023).
Algunos ejemplos ilustran esta paradoja. En un municipio con más de 1.000 inmuebles públicos, valorados en más de $400 mil millones, los ingresos por arrendamientos apenas alcanzan el 1 % de su valor potencial. Otro, con 76 predios registrados en el Catálogo Único de Inmuebles Públicos (Cuipo), suma activos por $235 mil millones, pero solo obtiene $122 millones anuales en retornos. Casos como estos muestran que el verdadero patrimonio de muchos municipios no está en su recaudo, sino en sus bienes dormidos.
A ello debe sumarse un objetivo de más largo plazo: aumentar los ingresos municipales mediante la dinamización de la economía local. Una buena inversión pública —que mejore la competitividad, fortalezca la logística y estimule el ecosistema empresarial— tiene un efecto directo sobre el tamaño de la economía municipal y, en consecuencia, sobre la valorización del suelo y el crecimiento del recaudo del predial y del ICA. En otras palabras, la sostenibilidad fiscal territorial no se logra solo con más cobro, sino con más desarrollo. La mejor reforma tributaria local es aquella que amplía la base económica del municipio.
El fortalecimiento fiscal local requiere tres líneas de acción complementarias. Primero, actualizar y modernizar los catastros, no solo para aumentar el cobro del predial, sino para conocer el verdadero potencial del uso del suelo y del parque inmobiliario. Un catastro debe dar fe de lo que ocurre en el territorio, conectando los valores del suelo con la realidad del mercado y con los instrumentos de ordenamiento territorial. Segundo, activar la gestión de activos municipales, incorporando inventarios, valorización y modelos de monetización público-privada. Y tercero, repensar los esquemas de cooperación fiscal intermunicipal, para que los departamentos o asociaciones regionales apoyen el recaudo y la gestión tributaria de los municipios pequeños, como sugiere el estudio de Arteaga Latam (2025).
Las finanzas territoriales no son una nota al pie de la política económica nacional: son su base. Ignorarlas es desconocer que la descentralización sin sostenibilidad fiscal es apenas una ilusión. Si el Estado quiere equilibrio macroeconómico, debe empezar por fortalecer sus cimientos locales. Porque un país fiscalmente centralizado siempre será territorialmente débil.
